[두번째 부동산 투자기] - 재개발 구역 분양권(신길 래미안 에스티움)(feat.파크리오)

 

안녕하세요 파랑새입니다.

 

오늘은 저희 가족의 두번째 부동산 투자였던 재개발 구역 신축 분양권 투자에 대해 글을 작성해보려고 합니다.

 

지난번 실패했던 첫번째 주택 매도 후 즉시 매수한 아파트입니다.

 

https://abluebluebird.tistory.com/4

첫 부동산 아파트 투자기 - 신공덕 래미안 1차

 

그 이후 2017년 3월에 실거주를 고려한 주택을 구매 했었는데요.이 녀석이 저희 가족의 자산 증가에 톡톡한 역할을 해준 아주 효자녀석입니다.(사실 이 시기에 집을 한 채라도 매수한 분이시라면 다들 효자 녀석을 만나셨겠지만요)

 

2017년 중순, 제 사무실 위치가 역삼에서 분당으로 갑자기 바뀌게 되었습니다. 목동-역삼 간 출퇴근을 하던 저는 목동-분당 출퇴근이 도저히 엄두가 나지 않았고 곧 자녀 계획이 있었기에 아기를 키우기 좋은 신축 아파트로 이사를 가고 싶은 마음이 들었습니다. 사실 목동 아파트의 노후함(특히 주차)에 많이 지친 상태이기도 했고요..

 

첫번째 투자 때와 마찬가지로 퇴근 후 정말 미친듯이 주변 지역을 임장다녔습니다. 임장을 다니면서 체크했던 저희 부부의 우선순위는 다음과 같았습니다.

 

 

2017 당시 매수 기준

 

0. 실투자금 3억 이내(레버리지 최대한 활용)

1. 첫번째 집(공덕) 보다 강남 3구 지역에 가까워 질 것

2. 부부 모두 출퇴근 편도 1시간 이내일 것(근무지:여의도, 분당)

3. 유명 학원가에 라이딩 10분 이내 일 것

4. 500세대 이상 대단지

5. 입주 15년이내

 

생각보다 저 조건을 다 만족하는 지역은 많지 않았고 만족하는 지역은 역시나 예산 초과였습니다. 조건을 다 만족하지 못했지만 1차 후보에 올랐던 아파트는 아래와 같습니다.

 

2017 당시 매수 후보지

• 흑석동 롯데캐슬 에듀포레 분양권
• 흑석동 동부 센트레빌 2차
• 신길 재개발 7구역 분양권(래미안 에스티움)
• 이촌동 한강대우
• 반포 리체

 

2017당시 후보지별 특징

후보지	가격	실투자금	분석
흑석동 롯데캐슬 애듀포레 분양권 35평	7.6억	2.5억	+ 최초 입주 신축 + 아크로리버하임 등 재개발 호재 다수 + 세대수 적음 - 지하철(흑석역) 멈 - 학군 애매함 - 조금 언덕
흑석동 한강 센트레빌 2차 35평	7억	2.3억	+ 구조 좋음 + 아크로리버하임 등 재개발 호재 다수 - 지하철(흑석역) 멈 - 학군 애매함 - 매우 언덕
신길 래미안 에스티움 분양권 35평	7억	2.3억	+ 최초 입주 신축 + 1600세대 대단지 + 7호선 신풍역, 보라매역 더블 초역세권 + 향후 5년간 신길 재개발구역 호재 다수 + 여의도 자차 출근 15분 - 주변 공사판 - 신길에 대한 기존 인식 낮음
이촌동 한강대우 26평	7.9억	2.6억	+ 말이 필요 없는 동부이촌동 - 지하철(이촌역)과 거리 멈 - 입주 17년차로 조금 애매 - 구조 안좋음
반포 리체 25평	10.6억	3.5억	+ 그냥 말이 필요 없음 - 1금융권 범위에서 투자금 부족 - 내가 안산 것

 

 

글을 쓰다 보니 화가나네요. 반포 리체 실투자금 3.5억 실화입니까?

P2P 를 끌어다 쓰더라도 반포 리체는 샀어야 했네요.

 

 

아니 그거 말고!!! 그 옆에 옆에꺼!!

 

 

 

자 정신을 가다듬고 다시 글을 이어가겠습니다.

 

이 글을 읽고계신 여러분 중 일부는 '그때 그랬지' 하고 계실 것이고

일부는 '내가 왜 저때 부동산에 관심이 없었을까'

또 일부는 'LTV 70%실화냐?' 하고 계실 듯 합니다.

 

저희 부부는 다행 중 불행으로 신길 래미안 에스티움을 선택했습니다.

 

왜 다행 중 불행이냐구요?

 

저 시기에 부동산에 관심이 있어서 아파트를 매수한건 다행이었지만 신길동 신축을 매수한건 불행이었기 때문입니다.

다른 선택을 했다면 더 많은 차익을 얻을 수 있었고 최선의 선택을 했더라면 지금까지 겪고 있는 반포 입성에 대한 갈증이 없어졌겠죠.(혹은 덜했거나)

 

신길이라는 동네는 여러가지 여건 상 지금은 살기 좋은 동네는 아니지만 재개발 중이기 때문에 입지도 상승하고 살기도 좋아질거라는 환상, 신축, 브랜드, 대단지, 더블역세권에 눈이 멀었었네요. 제가 "눈이 멀었다" 라고 표현한 이유는 지나서야 알게된 그때의 잘못된 의사결정 포인트들 때문입니다. 그래도 지금 알게되었기에 점점 더 나은 투자를 할 수 있는것이 아닐까요. 제가 이번 투자를 통해 알게된 몇가지 깨우침을 정리해보았습니다.

 

 

 

2년동안 눈은 아주 즐거웠다. - 신길 래미안 에스티움

 

 

 

그 때는 몰랐고 지금은 알고 있는 부동산 투자 포인트!

 

역세권이라도 다 같은 역세권이 아닙니다.

 

역과의 거리가 조금 있더라도 2호선 또는 9호선 역세권인 A 아파트와 7호선 초역세권, 게다가 더블 역세권인 B 아파트는 교통입지가 완전히 다릅니다. 초역세권인 B가 더 좋냐구요? 천만의 말씀이요. 수도권 지하철 노선에는 엄연히 계급이라는 것이 있습니다.(물론 개인적인 기준입니다.)

 

2호선/9호선/신분당선 > 3호선/5호선/7호선/분당선/8호선 > 1호선/4호선/6호선 > 기타

 

그리고 지하철에만 계급이 있을까요. 입지에도 계급이 있습니다. 다들 아시겠지만요.

 

 

입지에도 계급이 있고 그 입지는 상품가치를 이깁니다.

 

영등포구 신길동의 신축 브랜드 아파트

                        vs

송파구 잠실동의 15년차 브랜드 아파트

                        vs

서초구 반포동의 구축 주공아파트

 

 

가격과 이미지를 떠올려보시면 직관적으로 이해되실 것 같습니다. 입지가 먼저인지 상품이 먼저인지, 입지 중에서도 어느 입지가 더 상급 입지인지.

 

가격이 높은 집은 더 많이, 더 빠르게 비싸집니다.

 

다만 이 두가지 전제하에서요.

- 50평대 이상 대형 평수 아님

- 거래량이 뒷받침 되는 지역

 

어느 단지의 20평대 주택과 30평대 주택의 가격차이(갭)이 1억이라고 가정하고 부동산 시장이 활성화되어 가격이 20% 씩 올랐다고 합시다. 그때도 갭이 여전히 1억일까요? 아닐겁니다. 최소 1억 2천이 되겠지요. 보통 부동산의 가격이 오를 때는 소형평수가 먼저 반응을 하는데 이 찰나의 순간을 잘 잡아 평소의 갭 이하의 금액으로 더 큰 평수로 갈아타는 것이 가능할지라도 조금 더 길게보면 같은 비율로 상승하여 가격이 오를 수록 갭도 커지는 것이 보통입니다.

 

이는 하위급지/상위급지 간에도 적용되고 동일 입지 내 신축/구축 간에도 적용되는 포인트입니다.

 

 

탁트인 관악산 뷰 - 신길 래미안 에스티움

 

 

 

말이 길었네요. 이 몇 문장으로 요약 할 수 있겠습니다.

 

 

누군가 나에게 어디 사냐고 물었을 때 신길동에 살아요. 라고 차마 대답을 끝낼 수 없었다.
어디 지하철역이며 어느 쪽 동네라는 것을
구구절절 부연 설명 할 수 밖에 없었다.
내가 신길동에 계속 살았다면

3년이 지난 지금도 마찬가지다.

 

살면서 정말 좋았습니다. 신축 아파트만이 주는 쾌적함과 편리한 대중교통.. 커뮤니티 시설과 탁트인 뷰. 앞으로 제가 이런 상품가치를 지닌 아파트에 또 살 수 있을까 싶더라고요. 하지만 늘 아쉬움이 따라다녔습니다. 열악한 주변 환경과 신길이라는 동네에 대한 주변 인식. 낮은 학업성취도와 빈약한 학원가. 늘 공사중인 어수선한 분위기.  결국 투자의 방향은 더 강남을 향하게 되더군요. 그렇게 저희는 2년 보유 후 신길 래미안 에스티움 35py을 매도하고 송파구의 10년차 구축 아파트인 파크리오 25py을 매수했습니다. 찐강남은 아니지만 그래도 강남에 발가락 하나 정도는 걸쳐놓았네요. 평수도 줄이고 매도 금액에 당시 1억을 더 얹어 매수했지만 지금은 가격이 2억 정도 차이가 나네요. 10년뒤에는 가격 격차가 어떻게 벌어져있을까요?

 

 

파크리오

 

 

이 글을 정독하신 분이라면 정답을 아실겁니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.