[수익형 부동산] 지식산업센터 OVERVIEW (딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지산투자)

왜 수익형 부동산인가?

경제적 자유에 대한 공부를 하면 할 수록 부를 이뤄주는 것은 내 자산이 아닌 자산으로부터 나오는 현금 흐름이라는 것을 깨닫게 되네요. 자산이 수십억이지만 손에 쥐어지는 생활비로 사용 할 수 있는 현금 흐름이 없다면 그 것은 경제적 자유가 아닐테지요. 황금알을 낳는 거위의 배를 갈라야만 얻을 수 있는 부는 진정한 부가 아니지 않을까요?

 

그래서 저는 이제 수익형 부동산 투자에 첫 걸음을 내딛어 보려고 합니다. 계속되는 다주택자 규제로 인해 주택 이외의 수익형 부동산 투자에 관심이 생겼는데 '지식산업센터'를 공부해보아야겠다는 생각이 번쩍들어 멘토님께 책을 두 권 추천 받았습니다. 

 

'딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자(원앤원북스)'

'실적!지식산업센터(웰북)'

 

첫번째 도서는 지식산업센터에 대한 개요를 습득하기에 적합, 두번째 도서는 실전 사례로 뼈대에 살을 붙이기에 적합하다고 하셔서 우선 첫번재 도서인 '딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자' 책을 먼저 접했습니다.

 

이틀만에 완독했습니다. 일목요연하게 참 정리가 잘 되어있네요. 저처럼 '지식산업센터란?' 을 검색창에 입력해보시는 초보분들께 지식산업센터 투자 입문용으로 이 책을 강력 추천드립니다. 주택 투자에 어느정도 경험이 있으시다면 아주 수월하게 읽을 수 있고, 주택 투자와 비교하여 다른 포인트를 충분히 짚어볼 수 있을 것 같습니다. 책의 제목은 '딱 한 번'이지만 저는 다시 한번 더 읽고 지식산업센터에 임장 가 볼 예정입니다.

 

그럼 제가 이 책을 통해 지식산업센터 투자에 대해 익힌 내용을 정리해보겠습니다.

 

지식산업센터란 무엇인가?

지식산업센터의 원래 명칭은 '아파트형 공장'입니다. 우리나라는 토지가 부족하기 때문에 그를 효율적으로 사용하고자 여러 기업이 집합건물에 입주 할 수 있도록 허가를 내주었습니다. 2000년대에 들어 우리나라의 산업이 지식기반, 첨단 산업으로 변모하면서 공장의 모습보다는 사무 공간에 적합하게 변화하였으며 1군 건설사의 진입이 가속화되면서 점점 대형화/고급화되며 복합문화시설로 거듭나기도 합니다.

 

지식산업센터 (출처 : 태영건설)

 

왜 지식산업센터에 투자해야하는가?

대출

지식산업센터에는 전세 제도가 없어 소위 '갭투자'는 하지 못하지만 신용등급이 좋은 개인이나 법인은 최대 90%까지 대출이 가능합니다. 높은 대출 비율 덕분에 소자본으로 투자할 수 있는 이점이 가장 큽니다.

2020년 12월을 기준으로, 지식산업센터는 담보로 70% 대출이 나오고 10%는 운전 자금 또는 신용으로 대출이 나옵니다. 신용이 높으면 총 90% 대출이 가능하지만 소득이 탁월하게 많지 않다면 매수 금액의 20~30%는 준비가 되어야합니다.

 

늘어나는 수요, 제한된 공급

서울의 경우 지식산업센터가 들어설 대지가 이제 거의 남아있지 않습니다. 지식산업센터는 최소 1천 이상인 부지에 대규모 건물로 들어섭니다. 그리고 어느 부지에나 다 지을 수 있는 부동산이 아니기에 그 희소성을 업고 그 가치가 꾸준히 상승하고 있습니다. 사무실/공장이 필요한 기업은 늘어나는데 공급은 점점 줄어드니 매력적인 투자처가 될 것 같네요.

다만 수도권, 비수도권 지역은 좀 더 면밀한 수요분석이 필요합니다.

 

주택 수 미포함

2020년부터는 본격적으로 주택 규제의 풍선 효과를 누리게 되었습니다. 주택수에 포함되지 않으면서 주택임대/매매/분양이 고루 잘 이뤄지며 선순환되고 있으니 눈여겨 봐야하는 투자 분야라 볼 수 있네요.

 

어느 지역을 선택해야하나?

1. 기업체가 많은 곳

• 전 산업 : 경기도에 22%, 서울에 20%
• 제조업 : 전 산업의 11.6%, 이 중 30%가 경기도에 14%가 서울에 소재
• 정보통신업 : 전 산업의 1.2%, 이 중 50%가 서울에, 16%가 경기도에 소재

2. 개발 호재가 있는 곳

 

기업은 서울, 그중에서도 강남과의 거리가 중요하기 때문에 강남을 통과하는 지하철역이 신설되는 것이 최고의 호재입니다. 또한 산업단지가 확장되고 있는 지역의 기존 지식산업센터는 좋은 입지를 선점, 수요를 집중하고 있다고 볼 수 있으므로 확장에 따른 기업의 이목집중을 한 몸에 받기도 합니다. 

 

3. 공급 물량이 작은 곳

 

현재로서는 투자자의 유입으로 분양이 매우 잘되고 있기 때문에 지식산업센터 공급은 단기간에 줄지 않을 것입니다. 공급이 적은 지역을 찾는 것이 좋겠습니다.

 

어떤 지식산업센터를 선택할까?

수요규모

 

관심이 있는 지식산업센터에 기업의 입주 수요가 충분해야 합니다. 

• 공실확인 : 1층 로비에 입주 현황판으로 확인. 갱신되지 않을 수 있으므로 전 층을 돌면서 공실을 확인하거나 관리실에 문의하는 것도 좋습니다.
• 대기 수요 확인 : 해당 지식산업센터 1층에 있는 부동산에서 확인할 수 있고 네이버 부동산으로 확인했을 때 매물이 상대적으로 적은 곳이 수요가 많다고 볼 수 있습니다.
• 분양의 경우 투자자가 아닌 실수요 기업이 얼마나 분양 받았는지 확인해야 합니다. 임대 매물이 그만큼 적은 것이니까요.

건물 규모

 

건물이 클수록 커뮤니티 공간 등 편의 시설이 많으며 주차장이 넓고 쾌적합니다. 큰 건물은 랜드마크 효과가 있어 기업들의 이목을 집중시킵니다.

 

브랜드 건설사

1군 건설사들이 지식산업센터 시장에 진입하고 있습니다. 아파트의 래미안, 자이처럼 지식산업센터를 브랜딩하고 있으며 향후에는 브랜드파워가 지금보다 더 큰 영향을 끼칠 것입니다. 입지가 좋은 곳에 대기업 브랜드의 지식산업센터가 들어가있다면 눈여겨 봐야 합니다.

 

지식산업센터 브랜드

 

건물 연식

임대료는 신축과 구축간 차이가 상대적으로 적어서 기업들은 신축 선호 성향이 더 강합니다. 하지만 동시다발적으로 준공되어 한꺼번에 임대를 맞춰야 하는 지식산업센터를 분양받는 것 보다 입주가 완료되어 간간이 매매가 나오는 것을 선택해 임대하는 것이 나을 수도 있습니다. 데이터를 보면 보통 6~10년차의 건물이 임대수익률이 가장 높습니다.

 

희소성

특정 면적이나 특정 기능을 제공하는 곳이 한정적이면 희소성이 있습니다. 예를들어 서울의 드라이브 인 지식산업센터는 그 자체만으로 희소성이 있습니다. 가산동에는 '에이스하이엔드타워클래식'과 '가산테라타워'만 드라이브 인 지식산업센터이고 독산동에 제조업체가 많아 수요가 탄탄합니다. 독산동이 개발된다면 그곳에 위치한 공장과 사무실은 반드시 이전해야하는데 그 대안이 위의 두 곳이라고 할 수 있습니다. 바로 옆에 가산퍼블릭이 건설되어 호재 효과도 있으리라고 봅니다.

 

어느 호실을 선택할까?

• 코너호실은 분양가가가 다소 비싸지만 베란다가 2개가 있어 단위 면적 당 서비스 면적을 더 확보할 수 있고 채광, 공간활용 측면에서 유리하여 공실 위험이 적습니다.
• 엘리베이터 앞의 호실은 엘리베이터에서 내리자마자 해당 기업이 보이기 때문에 시각적 마케팅 효과가 크기 때문에 기업이 선호합니다.
• 사무실의 경우 고층이 선호될 수 있지만 드라이브인이 필요한거나 화물 엘리베이터를 자주 이용해야하는 제조, 유통기업의 경우 저층이 선호됩니다. 반면 물리적 설비가 필요 없는 IT기업의 경우 전망이 좋은 고층을 선호하겠죠. 해당 지역 지식산업센터의 주요 업종을 분석하여 업종에 맞는 층 선택을 하면 되겠습니다.
• 지하호실을 기피하지 말고 제조/유통기업들의 창고로 임대하면 임대수익률을 높일 수 있습니다.
• 작은 평형의 호실이 희소가치가 있으며 한 개 호실 보다는 연이은 두 개 호실을 분양 받는것도 좋습니다.
• 공용 실외기실을 사용하는 지식산업센터의 경우 공용 실외기실로부터 거리가 멀면 냉난방 효율이 현저하게 줄어든다. 추가 냉난방 설비를 해야 할 수도 있습니다.

개인사업자? 법인사업자?

세금면에서는 법인이 좋습니다. 하지만 과거 매출 기록이 없는 신규 법인사업자와 동일한 조건의 개인사업자가 있다면 은행은 이 둘을 다르게 평가합니다. 개인사업자의 경우 매출 기록이 없더라도 개인의 신용을 보고 대출해주지만 법인의 경우 매출 기록이 없으면 담보 대출 70%조차 힘들게 진행됩니다. 따라서 대출에 문제가 없다면 세금에서 유리하므로 법인을, 그렇지 않다면 개인사업자로 투자하는 것이 좋습니다.

 

손품 파는 법

매매가 및 임대가 확인

 

네이버 부동산

https://land.naver.com 

네이버 부동산

 

전국 지식산업센터 현황

 

팩토리온

[고객지원] - [게시판] - [공장설립자료실]에서 전국 지식산업센터 현황 체크 가능

FACTORY ON - 한국산업단지공단

 

 

각종 통계자료

 

국가통계포털

KOSIS 국가통계포털

 

통계지리정보서비스

기업체, 인구수 등. '대화형 통계 지도' 참조

통계청 SOP

 

석박사 논문

 

RISS

지식산업센터 매매나 임대 실거래가를 확인 할 수 있음. 지식산업센터의 가치 결정 요인을 연구한 논문들을 확인 할 수 있음.

RISS(리스,학술연구정보서비스) - 국내·국외 학술정보를 제공하는 대국민 서비스

 

택지지구 개발 계획

 

국토교통부 택지정보시스템

과거 및 미래의 개발 계획을 지도로 한눈에 볼 수 있음.

택지정보시스템

 

실거래 정보

 

지식산업센터114

실거래 계약일, 층, 면적이 나와있어 추세를 알기 편함.

지식산업센터114

 

건물 스펙 확인

 

정부24

건축물대장 표제부로 확인

- 건물 소재지 : 지식산업센터 주소 입력

- 대장 구분 : 집합(아파트, 연립주택 등) 선택

- 대장 종류 : 표제부

정부24

 

 

부동산 디스코

정부24는 유료이지만 여기서는 무료로 볼 수 있음. 단 업데이트가 빠르진 않다.

디스코 - 우리동네 부동산

 

 

이상 지식산업센터에 대한 OVERVIEW 를 마칩니다.

세부 주제에 대한 공부 후 따로 포스팅하겠습니다.

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[이 글도 참고 해보세요]

 

부동산 투자 법인 overview (지성의 돈되는 부동산 1인 법인)

 

[첫번째 부동산 투자기] - 공덕 구축 갭투자(신공덕 래미안 1차)

 

 

[두번째 부동산 투자기] - 재개발 구역 분양권(신길 래미안 에스티움)(feat.파크리오)