최근 꽤 오랜 시간동안 투자 마인드나 통찰력을 키워주는 책을 주로 접했는데, 이번 지성의 돈되는 부동산 1인 법인은 직접적인 투자 방식에 대한 책이었습니다. 머릿속에 안개가 낀 것처럼 뿌옇게만 자리하고 있던 부동산 법인투자의 기본 개념에 대해 윤곽을 또렷하게 잡을 수 있었던 독서였네요. 앞으로의 투자 방향에 큰 방향 전환을 가져다 준 책 인 것 같습니다.
다만 세금 정책이 법인으로까지 언제, 어떻게 확장될지 모르기 때문에 늘 정부 정책에 귀기울이고 있어야겠네요.
책의 내용을 바탕으로 부동산 투자 법인에 대한 정리를 해보겠습니다.
부동산 투자 법인으로 투자해야 하는 이유
1. 세금
- 문 정부 출범 이후 부동산 투자자에 대한 압력이 매우 커졌다. 취득세, 보유세, 양도세 다 방면으로 세수를 확대하는 중. 우리는 절세 방안을 법인을 통한 부동산 투자에서 찾아야 한다.
- 개인의 경우 양도세 산출 시 특정 부동산의 가치를 증대시킨 자본적 지출이나 중개수수료, 취득세 등 지엽적인 부분에 대해서만 필요경비를 인정 받지만 법인의 경우 법인 운영 전반에 걸친 지출에 대하여 법인세 산출 시 필요경비를 인정 받는다.(ex. 부동산 임장 시 지출한 식대, 유류비, 통신비, 비품구입비, 숙박비 등)
- 중과 규제에서 자유롭다.(주택 수 구분 없이 법인세, 법인추가과세만 내면 된다.)
- 법인은 회계 결산 시기(법인세 납부 시기)를 지정 할 수 있으므로 법인을 여러개 설립, 결산일을 다르게하여 납세 시기를 분산 시킬 수 있다.
2. 대출
- DSR, DTI 규제 대상 아님.
- 재무제표를 기준으로 대출이 심사된다. 적자인 마이너스 법인보다 신생 법인이 대출 받기 쉬울 수 있다.
- 은행/지점마다 법인 대출 기준이 다르므로 대출상담사(브로커)를 통해 지점을 소개 받는 것이 좋을 수 있다.
3. 명의 분산
- 우리나라 부동산 세금은 1주택자에게는 많은 혜택을 주고 있으므로 1주택을 아주 잘 활용해야 한다.
- 내 지분 100%인 1인 법인으로 주택 매입 시에도 나는 1주택자 자격이 유지된다. 법인은 또 하나의 명의다.
4. 증여
- 법인의 수익이 나지 않은 상태에서 지분을 자녀에게 증여시 액면가로 증여 가능.
- 수익이 발생하고 법인세 납부 실적이 있으면 세무서에서 비상장주식 평가를 통하여 증여세 납부(성인 자녀에게는 10년간 5천만원까지 비과세)
- 주식 수가 적을수록 많이 배당받는 차등배당 활용
부동산 투자 법인 설립하는 방법
1. 기본사항 결정
1) 등록 방법
- 셀프(25만원)로 할 지 법무사(40~100만원) 통해서 할 지
2) 법인 이름
- 인터넷 등기소_www.iros.go.kr 에서 검색
- ㅇㅇㅇ주식회사
3) 본점 주소지
- 과밀억제권역 피해서 하는 것이 좋음.
- 과밀억제권역에 있는 법인이 과밀억제권역 부동산을 취득하면 취득세가 중과됨.
- 대표이사 자택으로 지정 가능(별도의 사무공간 꾸려야 함)
4) 사업목적
- 광범위한 비용 처리를 위해 최대한 다양하게
- 매매, 임대, 상가 분양, 선축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산과 관련된 모든 것
2. 부동산 투자 법인 구성
1) 자본금
- 1000만원 정도면 적당.
- 간혹 대출 시 은행에서 자본금이 너무 작다고 지적 할 수도 있는데 가수금 형태로 자금을 일단 투입 하고 대출을 받은 후 정리하는게 좋음.
- 자본금을 늘리려면 증자한 금액의 0.4%를 등록면허세로 내야함.
2) 지분
- 과점주주 고려
- 법인이 세금을 내지 못하는 경우 과점주주가 내도록 되어있음(2차 납세의무)
- 배우자와 50% 씩 나눠가져도 2차납세의무를 피하지 못하는데, 6촌 이내의 가족은 특수관계인으로 보기 때문에 국세청은 한사람이 모든 지분을 보유한 것으로 판단
- 그냥 세무사 통해서 기장 꼼꼼히 하여 세금 잘내면 됨.
3) 법인 발기인
- 회사의 주식을 한 주라고 매수한 사람이면 누구나 발기인이 될 자격이 있음.
- 미성년자의 경우 법정대리인(친권자)의 동의가 필요
4) 대표이사
- 발기인 중 한 명이 대표이사가 됨
- 대표이사가 정해지지 않았다면 이사회 또는 주주총회에서 선임
- 무보수 대표이사도 신청 가능한데, 4대보험 가입 의무가 없어지기 때문에 신청하면 좋을 듯.
5) 감사
- 매출 100억원 이하인 경우에는 내부 감사 가능
- 배우자를 감사로 지정하는 것도 가능
- 은행에서 간혹 감사에게 대출에 대한 연대보증을 요구하기도 하니 법인 설립 후 감사를 퇴사시키는게 좋음.
6) 세무사
- 소규모 법인의 경우 기장료가 월 8~20만원 정도
- 감각있는 세무사를 만나야하고 부동산 투자 경험이 있으면 더 좋을 듯
3. 셀프 부동산 투자 법인 설립
부동산 투자 법인의 투자법
1. 간주매매사업자 지정
- 매매사업자 : 단기매매에 유리하지만 매도 시 건물 가격(토지 제외)의 10% 에 해당하는 부가세를 납부해야 함.
- 매매사업자로 등록되지 않은 법인이 매매를 다수 반복하다보면 매매사업자로 간주되는데, 이게 간주매매사업자임.
- 이를 피하려면 85제곱미터 이하의 소형주택(부가세 없음)만 거래하면 됨.
2. 임대
- 법인으로 임대를 놓는데 제도적 어려움은 없지만 세입자들이 법인 소유의 물건을 꺼림.
- 전세보증보험도 가능함. 공인중개사를 통해 법인과 임차 계약을 해도 불이익 받는 부분이 없다는 것을 미리 인지 시킬 필요.
3. 매도
- 개인은 1년 미만을 보유하고 양도 할 경우 양도세가 44%이지만 법인은 그런 규제가 없음.
- 85제곱미터 이하의 주택만 매수/매도한다면 부가세는 면제됨.
4. 이월결손금 공제
- 개인의 경우 올해의 적자를 그냥 고스란히 떠 안아야 하지만 법인의 경우 올해의 적자를 내년으로 미뤄 내년의 법인세를 줄일 수 있음.
기타 운영관리 노하우
1. 인건비
- 가족을 직원으로 둘 수 있으나 4대보험료를 따져봐야 함.
- https://www.4insure.or.kr/ 에서 모의 계산 가능
2. 법인카드
- 법인카드를 다양하게 활용 할 수 있지만 정당한 목적과 적격 증빙을 갖추어야 함.
- 대표적인 적격증빙은 신용카드 영수증임.
3. 사업장 임대료
- 법인의 대표이사가 개인 명의로 소유하고 있는 주택을 법인에게 전대 가능
- 대표이사에게 월세를 지급해야하는데 이 월세는 대표이사의 종소세에 포함됨
4. 업무용 차량
- 운행일지를 작성하면 업무 사용비율 100%가 인정되지만 작성하지 않으면 1000만원 한도
5. 인테리어 비용
- 법인추가과세 계산 시에는 자본적지출만 공제받을 수 있지만 법인세 계산 시에는 수익적지출도 공제 받을 수 있음.
- 자본적 지출 : 난방시설교체, 샤시교체, 발코니 확장, 홈오토설치, 시스템에어컨 등
- 수익적 지출 : 자본적지출 외의 항목 전체
이상 법인을 통해 부동산에 투자하는 방법을 알아봤습니다.
다주택자 규제가 정점에 도달해있는 요즘인데, 얼른 법인 투자에 발을 담궈야겠습니다.
늦었다 생각할 때가 가장 빠른 법^^
모두 성투하십쇼
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